¿Cómo calcular la plusvalía municipal en 2025? Guía actualizada con ejemplos prácticos
En 2025, calcular la plusvalía municipal puede generar dudas debido a los constantes cambios normativos. Este impuesto, conocido oficialmente como l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), grava el incremento del valor de los terrenos en caso de transmisión. A continuación, te explicamos cómo calcularlo, qué métodos están vigentes y qué diferencias existen entre comunidades autónomas.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién debe pagarla?
La plusvalía municipal es un tributo local que deben abonar los propietarios al vender, heredar o donar un inmueble. Este impuesto grava el incremento del valor del terreno donde se ubica el inmueble, independientemente del precio de venta.
Sujetos obligados a pagarlo:
- En una venta: el vendedor.
- En una donación: el donatario (quien recibe el bien).
- En una herencia: el heredero o legatario.
Desde 2022, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo, dependiendo de cuál sea más favorable para ellos: el método objetivo y el método real.
Métodos para calcular la plusvalía municipal en 2025
- Método objetivo o sistema de coeficientes
Este sistema se basa en el valor catastral del terreno y en unos coeficientes fijados por cada ayuntamiento, según el periodo de tenencia del inmueble.
- Fórmula: Valor catastral del terreno × Coeficiente × Tipo impositivo
Por ejemplo, si el valor catastral es de 50.000 € y el coeficiente para 10 años de propiedad es 0,08, el cálculo sería:
50.000 € × 0,08 = 4.000 €. Si el tipo impositivo es del 30%, la cuota sería:
4.000 € × 0,30 = 1.200 €.
- Método real
Este método calcula la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión, siempre que exista un incremento real.
- Fórmula: (Precio de venta−Precio de compra)×Porcentaje del terreno×Tipo impositivo
Por ejemplo, si el terreno representa el 60% del inmueble, la venta fue por 200.000 € y la compra por 150.000 €, el incremento real sería de 50.000 €. El cálculo sería:
50.000 € × 0,60 = 30.000 €. Si el tipo impositivo es del 30%, la cuota sería:
30.000 € × 0,30 = 9.000 €.
Exenciones y casos en los que no se aplica
Hay situaciones específicas en las que no se debe abonar la plusvalía municipal:
- Cuando el contribuyente demuestre que no hubo ganancia en la transmisión.
- En las daciones en pago o ejecuciones hipotecarias.
- En la venta de la vivienda habitual por personas en riesgo de exclusión social.
Plusvalía municipal por comunidades autónomas
Aunque la normativa básica es estatal, los ayuntamientos tienen margen para ajustar los coeficientes y tipos impositivos. A continuación, agrupamos las comunidades con normativas similares:
- Tipo impositivo máximo del 30%:
Andalucía, Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias. - Tipos inferiores, en torno al 25%:
País Vasco y Navarra. - Otros coeficientes y bonificaciones destacadas:
Castilla y León, Aragón, y Extremadura suelen ofrecer bonificaciones para transmisiones por herencia o donación en el ámbito familiar.
Consulta siempre en tu ayuntamiento los coeficientes específicos y bonificaciones aplicables.
Ejemplo práctico: cálculo de la plusvalía en 2025
Supongamos una propiedad en Madrid con un valor catastral del terreno de 60.000 €, adquirida en 2010 y vendida en 2025 por 250.000 €.
- Método objetivo:
- Coeficiente para 15 años: 0,05.
- Tipo impositivo: 30%.
60.000€ × 0,05 = 3.000€
3.000€ × 0,30 = 900€ de cuota.
- Método real:
- Incremento: 250.000 € – 150.000 € = 100.000 €.
- Proporción del terreno: 60%.
- Tipo impositivo: 30%.
100.000€ × 0,60 = 60.000€
60.000€ × 0,30 = 18.000€ de cuota.
En este caso, es más favorable el método objetivo (900 € frente a 18.000 €).
¿Cómo se establecen los coeficientes del método objetivo?
El coeficiente aplicable en el método objetivo depende del número de años que el contribuyente haya sido propietario del inmueble. Estos coeficientes los fija cada ayuntamiento dentro de los límites establecidos por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Estos límites son revisados periódicamente por el Gobierno, adaptándose a la evolución del mercado inmobiliario.
Por ejemplo, la normativa puede establecer un coeficiente máximo del 0,14 para propiedades con una antigüedad de menos de un año y un coeficiente decreciente a medida que aumenta el periodo de tenencia, llegando a valores cercanos a 0,03 para inmuebles con más de 20 años.
Cada ayuntamiento puede ajustar estos valores dentro del margen permitido, lo que significa que el coeficiente aplicable puede variar significativamente entre localidades. Esto subraya la importancia de consultar siempre la ordenanza fiscal correspondiente antes de realizar el cálculo.
Excepciones detalladas: casos en los que no se paga la plusvalía municipal
- Pérdida económica en la transmisión
Si el precio de venta es inferior al de adquisición, el contribuyente queda exento de pagar el impuesto. Para demostrarlo, deberá aportar las escrituras de compra y venta junto con la autoliquidación. - Daciones en pago y ejecuciones hipotecarias
En casos de dación en pago para saldar una deuda hipotecaria o cuando se pierde el inmueble en una ejecución hipotecaria, el impuesto no se aplica. Esto busca proteger a las personas en situaciones económicas críticas. - Transmisiones por herencia en determinados supuestos
En comunidades como Andalucía, Cataluña o Galicia, existen bonificaciones de hasta el 95% en transmisiones mortis causa de la vivienda habitual, siempre que se cumplan requisitos como convivir con el fallecido durante un periodo mínimo.
Estas excepciones no sólo alivian la carga fiscal, sino que también aseguran que el tributo no afecte de manera desproporcionada a colectivos vulnerables o en circunstancias excepcionales.
Disclaimer:
La información contenida en este artículo tiene un propósito informativo y educativo, y no debe considerarse como asesoramiento fiscal, financiero o legal personalizado. Se recomienda encarecidamente consultar con un profesional titulado y especializado antes de tomar cualquier decisión relacionada con la planificación fiscal o financiera. Cada situación es única, y solo un experto podrá proporcionarle recomendaciones ajustadas a sus necesidades específicas.